- 2026. október 1.
- 12 perc olvasás
- Finanszírozás és szabályok
Röviden
- A kivitelezési szerződést üzletszerű kivitelezésnél írásba kell foglalni (a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 188. § (5) bekezdése), a tartalmát pedig a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. §-a sorolja fel pontonként, az a) ponttól a t) pontig.
- A lista nem formalitás: pont azokat a kérdéseket rendezi, amelyekből később vita lesz — a határidőket szakaszonként, a többletmunka és a pótmunka elszámolását, a teljesítésigazolás kiadóját, az előleget, a tartalékkeretet és a biztosítékokat.
- Minden vállalkozó kivitelezőnek 2025. január 15. óta rendelkeznie kell kötelező kivitelezői felelősségbiztosítással, a kötvényszám pedig a szerződés kötelező tartalma. Biztosítás nélkül a munkaterület át sem adható, és a kivitelezés nem kezdhető meg (191/2009. 5. § (6) bekezdés).
- Az aláírás után több feladat az építtetőnél marad: ő helyezi készenlétbe az e-építési naplót, ő adja át a munkaterületet, és ha nincs építési műszaki ellenőr, akkor a takarásra kerülő szerkezeteket is neki kell ellenőriznie, a naplóbejegyzéstől számított három munkanapon belül (191/2009. 7. § (2) bekezdés).
Miért nem elég egy árajánlat és egy kézfogás?
Az üzletszerűen végzett építőipari kivitelezésnél a szerződést írásba kell foglalni — ezt a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 188. § (5) bekezdése írja elő. A tartalmát pedig nem a felek jóindulata határozza meg: a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. §-a tételesen felsorolja, mi kell bele.
Ez a lista nem bürokrácia. Ha végigolvasod, látszik, hogy pont azokat a pontokat rendezi, amelyekből később vita lesz: ki mikor ad át mit, mi történik a pótmunkával, ki igazolja a teljesítést, mi van, ha a terv hiányos. Egy rövid szerződés nem azt jelenti, hogy nincs szabály — azt jelenti, hogy nem ti írtátok meg.
A rendelet 3. § (4) bekezdése kimondja: amit a szerződés nem rendez, arra a Polgári Törvénykönyv kivitelezési szerződésre vonatkozó szabályai érvényesek. Vagyis a hallgatás is döntés, csak nem a tiéd.
Egy mondat a rendelet 3. § (1) bekezdéséből pedig arra is magyarázatot ad, miért kérdez sokat egy komoly kivitelező még aláírás előtt: a szerződés megkötése után a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, ami a kivitelezési dokumentáció olyan hiányosságából ered, amit a tőle elvárható szakmai gondossággal észre kellett volna vennie, de nem jelzett.
A kötelező tartalom, emberi nyelven
A 191/2009. Korm. rendelet 3. § (2) bekezdése a) ponttól t) pontig sorolja a kötelező elemeket. Így néz ki ugyanez a lista úgy, hogy az építkező is tudja, mit keres a szerződésben.
- A felek azonosítása
- Név, cím, székhely vagy telephely, elérhetőség, adószám, pénzforgalmi számlaszám, a képviselő adatai — és a kivitelező oldalán a vállalkozó kivitelezők nyilvántartása szerinti nyilvántartási szám. Szerepel a naplóügyfél-jel (NÜJ) is, ami az e-építési naplóhoz kell.
- A munka tárgya
- A vállalt tevékenység pontos megnevezése, az építési munkaterület körülírása címmel és helyrajzi számmal, valamint az építményre vonatkozó mennyiségi és minőségi követelmények meghatározása. Ez az a pont, ahol a „kulcsrakész ház” kifejezés önmagában nem elég.
- Határidők, szakaszonként
- Nem egy befejezési dátum, hanem a teljes idővonal: a kivitelezési dokumentáció szolgáltatása, az e-építési napló készenlétbe helyezése, a munkaterület átadása, a napló megnyitása, a tervezett kezdés, a részteljesítések, az átadás-átvétel, a birtokbaadás és az igényelt befejezés.
- Vállalkozói díj és elszámolás
- A díj összege mellett az elszámolás formája és módja, a fizetés módja, határideje és szakaszai — a határidőkkel összhangban.
- Alvállalkozók
- Rögzíteni kell, ha az építtető nem járul hozzá alvállalkozó igénybevételéhez.
- Tervszolgáltatás
- Rendelkezés arról, hogy a kivitelezési dokumentációt az építtető szolgáltatja, továbbá arról, hogy a dokumentáció építésszervezési munkarészét a kivitelező készíti el.
- Hulladék
- Meg kell nevezni, ki köteles az építési-bontási hulladékot engedéllyel rendelkező kezelőhöz elszállítani. Apró pont, ami a végén konténerekben és pénzben mérhető.
- Árazatlan tételes költségvetési kiírás
- Utalás arra, hogy a díj alapjául szolgáló árazatlan tételes költségvetési kiírás megvan, ha azt jogszabály előírja. Ez a dokumentum az, amitől két ajánlat egyáltalán összevethető lesz.
- Többletmunka és pótmunka
- Az elszámolható ellenérték elszámolási módja. A két fogalom nem ugyanaz: a rendelet a Polgári Törvénykönyv 6:244. §-ának meghatározásait használja, és a többletmunka utólag csak tételes elszámolású szerződésnél és csak akkor számolható el, ha a kivitelező a beárazott költségvetéssel bizonyítja, hogy az a költségvetésben nem szerepelt.
- Teljesítésigazolás
- Meg kell nevezni, ki jogosult kiadni: fővállalkozói szerződésnél az építési műszaki ellenőr, alvállalkozói szerződésnél a felelős műszaki vezető.
- Vitarendezés
- Ha a felek így állapodnak meg, rögzíteni kell, hogy vita esetén igénybe vesznek-e mediátort, illetve választottbíróság elé viszik-e a jogvitát.
- Fedezetnyilatkozat
- Az építtető nyilatkozata arról, hogy a szerződésben meghatározott munka ellenértékének pénzügyi fedezetével rendelkezik. Ez a megrendelő oldalán kötelező elem.
- Előleg, biztosíték, tartalékkeret
- Az előleg felhasználása és elszámolása; megállapodás esetén a jótállási, szavatossági és nem szerződésszerű teljesítésre nyújtott biztosíték összege, formája és felhasználása; tartalékkeret kikötése esetén annak részletes szabályai.
- Ha nem a kivitelező irodájában írtátok alá
- Az üzlethelyiségen kívül kötött szerződésnél a fogyasztói szerződésekre vonatkozó kormányrendelet szerinti előzetes tájékoztatás, valamint az építtető kifejezett nyilatkozata arról, kéri-e a munka megkezdését a szerződéskötéstől számított tizennégy napon belül. Ez a pont az elállási joggal függ össze, ezért nem mindegy, mi van beírva.
- Felelősségbiztosítás
- A kötelező kivitelezői felelősségbiztosítás kötvényszáma és a biztosító neve, elérhetősége — vagy a kivitelező nyilatkozata arról, hogy legkésőbb a munkaterület átadásakor rendelkezni fog vele. Ha a kötvény már megvan, a szerződés melléklete.
- Szerződésszám
- A kivitelező által megadott szerződésszám. Ez nem formaság: az e-építési naplóban ez köti össze a szerződést a munkával.
Egy melléklet könnyen kimarad: ha az építtető nem kizárólagos tulajdonosa a teleknek, a szerződés mellékletét képezi a tulajdonos vagy társtulajdonos teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata arról, hogy a munkaterület átadás-átvételét tudomásul veszi (3. § (2a) bekezdés). Enélkül a munkaterület át sem adható.
Kötelező felelősségbiztosítás: 2025. január 15. óta nem alku kérdése
Ez a legfrissebb és talán a leghasznosabb változás az építkező szempontjából. A 191/2009. Korm. rendeletbe 2024-ben bekerült a kivitelezői felelősségbiztosításról szóló fejezet (21/B–21/G. §), és a vállalkozó kivitelezőknek 2025. január 15. óta rendelkeznie kell felelősségbiztosítással.
- A biztosításnak a szakmai előírások és a szerződés megszegésével összefüggésben okozott személyi sérüléses és dologi károkra kell fedezetet nyújtania, és ki kell terjednie az alvállalkozók tevékenységéből eredő olyan károkra is, amelyekért a kivitelező felel.
- A minimális összegek a kivitelező éves nettó jövedelméhez vannak kötve. A legalsó sávban — 100 millió forintot nem meghaladó éves nettó jövedelemnél — biztosítási eseményenként legalább 20 millió forint, határozatlan tartamú biztosításnál évente összesen legalább 40 millió forint a minimum.
- A kivitelezőnek a szerződés megkötését követő 8 napon belül tájékoztatnia kell a Magyar Kereskedelmi és Iparkamarát, a kötvény másolatának megküldésével. Az MKIK legalább évente ellenőrzi, és ha nincs biztosítás, azt rögzíti a névjegyzékben.
- A legerősebb pont: felelősségbiztosítás nélkül a munkaterület nem adható át a fővállalkozó kivitelezőnek, az elektronikus főnapló nem nyitható meg, és a kivitelezés nem kezdhető meg (5. § (6) bekezdés).
Neked ebből egyetlen kérdés marad: kérd el a kötvényszámot, és nézd meg, benne van-e a szerződésben. Ha a kivitelező csak nyilatkozik, hogy a munkaterület átadásáig meglesz, az jogszerű — de akkor az átadásnál ez az első dolog, amit ellenőrizni kell.
Amiről a jogszabály nem rendelkezik, mégis a legtöbb vitát eldönti
A kötelező lista a kereteket adja. A valódi tartalmat két dolog adja meg, és egyik sincs a rendeletben felsorolva.
- A tételes műszaki tartalom. A rendelet annyit kér, hogy a szerződés tartalmazza az építményre vonatkozó mennyiségi és minőségi mutatókat. Hogy ez egy fél oldal vagy egy szakágankénti felsorolás a beépülő anyagokról és rendszerekről, az már a felek dolga — és innen derül ki, mi az, amit a végösszeg takar.
- A készültségi fok pontos definíciója. A szerkezetkész, az emelt szintű szerkezetkész és a kulcsrakész nem jogszabályi fogalmak. Amíg nincs leírva, mi tartozik bele, két ajánlat ugyanarra a házra teljesen más számot adhat.
Érdemes ezen kívül megbeszélni a módosítások rendjét (mi minősül írásos utasításnak), a kommunikáció csatornáját, és azt, hogy ki az egy ember, akit hívni lehet. Ezek szerződésen kívül is rendezhetők, de ha nincsenek kimondva, a hiányuk éppen a legrosszabb pillanatban derül ki.
Egy árazási pontot érdemes külön tudni. A rendelet 3. § (6) bekezdése szerint aránytalanul alacsony az árajánlat, ha a kivitelező által alkalmazott rezsióradíj alacsonyabb a miniszteri rendeletben megállapított minimális építőipari rezsióradíjnál. Ha egy ajánlat feltűnően kilóg lefelé, ez az a szakmai mérce, amire hivatkozni lehet.
Ami aláírás után a te feladatod lesz
Ez a rész szokott váratlanul érni. A jogszabály az építtetőre — tehát rád — is feladatokat tesz, és ezek nem átruházhatók azzal, hogy generálkivitelezőt bíztál meg.
- Az e-építési naplót és az első elektronikus főnaplót az építtető helyezi készenlétbe, és az építtető adja át a munkaterületet a napló felületén. A főnapló akkor válik megnyitottá, amikor a kivitelező az átadást elfogadta — munka csak ezután kezdhető (5. § (5) bekezdés).
- Az e-építési napló ellenőrzése és elérhetőségének fenntartása az építtető feladata (7. § (2) bekezdés e) pont).
- Ha nincs építési műszaki ellenőr, a takarásra kerülő szerkezetek ellenőrzése is az építtetőre marad: a kivitelező naplóbejegyzésétől számított legkésőbb három munkanapon belül, ha a felek nem állapodtak meg másban (7. § (2) bekezdés d) pont).
- Részvétel a műszaki átadás-átvételi és a munkaterület átadás-átvételi eljárásban, valamint az igazoltan elvégzett teljesítések pénzügyi elszámolásának ellenőrzése.
És itt jön a csavar: egy átlagos családi háznál az építési műszaki ellenőr megbízása jellemzően nem kötelező. A rendelet 16. § (1) bekezdése sorolja fel, mikor az: ha több fővállalkozó dolgozik, ha a beruházás közbeszerzés alá tartozik, ha kiemelt beruházás, ha nemzeti emléknek minősülő műemléket érint, vagy ha építtetői fedezetkezelő működik közre. Egy egy kivitelezővel épülő családi ház ezek közé nem tartozik — vagyis a fenti ellenőrzési feladatok nálad maradnak, hacsak nem bízol meg valakit saját döntésből.
A munkát a helyszínen a felelős műszaki vezető irányítja (13. § (1) bekezdés) — ő a kivitelező oldalán álló szakember, nem a te képviselője. A kettőt érdemes nem összekeverni: a felelős műszaki vezető a kivitelezés szakszerűségéért felel, a műszaki ellenőr a te érdekedet képviseli.
Tíz kérdés, amit aláírás előtt tegyél fel
Ha ennél a listánál mindenhol tudod a választ, akkor a szerződés nem fog meglepetést tartalmazni.
- Szerepel a kivitelező nyilvántartási száma, és megtaláltad a vállalkozó kivitelezők nyilvántartásában?
- Benne van a kötelező felelősségbiztosítás kötvényszáma és a biztosító neve — vagy a nyilatkozat, hogy a munkaterület átadásáig meglesz?
- A határidők szakaszonként szerepelnek, vagy csak egy befejezési dátum van?
- Mi a szerződés melléklete: tételes műszaki tartalom, árazatlan tételes költségvetési kiírás, tervek?
- Hogyan van definiálva a vállalt készültségi fok, és mi az, ami kifejezetten nem tartozik bele?
- Mi a többletmunka és a pótmunka elszámolásának módja, és van-e kikötött tartalékkeret?
- Ki adja ki a teljesítésigazolást, és mihez van kötve a fizetési szakasz?
- Van előleg, és le van írva, mire használható, hogyan számol el vele a kivitelező?
- Ha nem a kivitelező irodájában írtátok alá: megvan az előzetes tájékoztatás és a nyilatkozat a tizennégy napon belüli kezdésről?
- Ki helyezi készenlétbe az e-építési naplót, és ki ellenőrzi a takarásra kerülő szerkezeteket, ha nem lesz műszaki ellenőr?
Mi ezt a listát nem félre tesszük, hanem végigbeszéljük az első egyeztetésen. A tételes műszaki tartalom nálunk nem a szerződés után készül, hanem azelőtt — ezért tudod aláírás előtt elolvasni, mit kapsz.
Ez a cikk a 2026. októberi állapotot írja le. Az építési, adó- és támogatási szabályok változhatnak, ezért a saját ügyedben a tervező, a hatóság, a bank vagy a könyvelő nyilatkozata a döntő.